🏘️ 광명시 10.15 부동산 대책
조정대상지역 지정으로 달라진 규제 핵심 정리
🚨 2025년 10월 15일부터 적용
투기과열지구는 아니지만, LTV 50% 제한 및 2주택 취득세 8% 적용!
1. 대출 규제 강화 (LTV 70% → 50%)
10.15 대책으로 광명시가 조정대상지역으로 지정되면서 가장 크게 달라진 것이 대출 한도입니다.
• LTV: 70%
• 10억 주택 시 7억 대출
• 필요 자금: 3억
• LTV: 50%
• 10억 주택 시 5억 대출
• 필요 자금: 5억
DTI(총부채상환비율) 40% 제한도 함께 적용됩니다.
연소득
5,000만원이면 대출 상환액이 연간 2,000만원을 넘을 수 없어 실제 대출
가능액은 약 2억 원 정도입니다.
1) LTV 70% → 50%로 하락 (자금 부담 증가)
2) 10억 주택 구매 시 자기자금 3억 → 5억 필요 (2억 더 필요!)
3) DTI 40% 제한으로 소득 대비 대출 한도 제한
2. 2주택 취득세 폭탄 (1~3% → 8%)
조정대상지역에서 2주택 이상 보유 시 취득세가 폭증합니다. 이것이 투자 목적 구매를 사실상 불가능하게 만드는 핵심 규제입니다.
• 취득세: 1~3%
• 5억 주택 시 약 150만원
• 부담 거의 없음
• 취득세: 8%
• 5억 주택 시 4,000만원
• 취득세만 27배 증가!
실제 계산 예시:
• 광명시 5억 아파트를 2주택으로 구매할 경우
• 취득세: 4,000만원 (매매가의
8%)
• 3주택 이상은 12%로 더욱 증가
취득세 4,000만원은 회수 불가능한 순수 비용입니다. 집값이 올라도 이 돈은 돌려받을 수 없어 투자 수익률이 크게 악화됩니다.
1) 2주택 취득세 1~3% → 8%로 급증 (약 27배)
2) 5억 아파트 기준 취득세만 4,000만원 발생
3) 투자 목적 2주택 구매는 사실상 불가능
3. 청약 및 전매 제한 신설
10.15 대책으로 청약 재당첨 제한과 전매 제한이 새롭게 적용됩니다.
① 청약 재당첨 제한 5년
광명시에서 1순위로 청약 당첨되면,
향후 5년간 다른 조정대상지역의 1순위 청약이 불가능합니다.
무주택자나 2순위는 제한 없습니다.
② 전매 제한 1년
소유권 이전 등기 후 1년간 전매(매도)가 금지됩니다. 집값이 올라도
1년은 무조건 보유해야 하며, 위반 시 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금이
부과됩니다.
• 전매 제한 위반: 3년 이하 징역 or 3천만원 이하 벌금
• 향후 청약 신청 자격 제한 가능
• 이혼, 상속, 해외 이주 등 불가피한 경우만 예외
1) 청약 당첨 시 5년간 재당첨 불가 (조정대상지역 기준)
2) 소유권 이전 후 1년간 전매 금지
3) 단기 시세차익 목적 청약/구매 사실상 불가능
4. 주택 수별 대출·세금 한눈에 보기
주택 수에 따라 대출 한도와 세금이 완전히 달라집니다. 아래 표로 한눈에 확인하세요.
| 구분 | 무주택/1주택 | 2주택 | 3주택 이상 |
|---|---|---|---|
| LTV | 50% | 30% | 30% |
| 취득세 | 1~3% | 8% | 12% |
| 청약 재당첨 | 5년 제한 | 5년 제한 | 5년 제한 |
| 전매 제한 | 1년 | 1년 | 1년 |
1주택까지는 규제가 합리적이지만, 2주택부터는 대출도 막히고 취득세도 폭탄! 실거주 목적이 아니라면 2주택 구매는 비추천합니다.
5. 실전 계산: 광명시 5억 아파트 구매
실제로 광명시 5억 아파트를 구매할 때 필요한 자금을 계산해봅시다.
Case 1: 무주택자 (실거주 목적) ✅
| 매매가 | 5억 원 |
| LTV 50% 대출 | 2.5억 원 |
| 필요 자금 | 2.5억 원 |
| 취득세 (1~3%) | 약 150만원 |
| 총 필요 금액 | 약 2.52억 원 |
Case 2: 1주택자 (2주택 목적) 🚫
| 매매가 | 5억 원 |
| LTV 30% 대출 | 1.5억 원 |
| 필요 자금 | 3.5억 원 |
| 취득세 (8%) | 4,000만원 |
| 총 필요 금액 | 약 3.9억 원 |
1) 무주택자는 약 2.5억 자금으로 구매 가능
2) 2주택자는 약 4억 필요 (취득세 4천만원 포함)
3) 실거주 목적이라면 1주택 구매 추천
6. 광명시 vs 인접 지역 비교
같은 조정대상지역이지만, 광명시의 가성비가 가장 좋습니다.
| 지역 | 규제 등급 | 평균 시세 | 서울 접근 |
|---|---|---|---|
| 광명시 | 조정대상 | 5억 | 15~20분 (7호선) |
| 안양시 | 조정대상 | 5.5억 | 20~30분 |
| 서울 구로구 | 조정대상 | 7억 | 서울 (0분) |
| 서울 금천구 | 조정대상 | 7억 | 서울 (0분) |
광명시의 장점:
• 같은 규제지만 서울보다 2억 저렴
• 7호선으로 서울 15~20분 접근
• KTX 광명역으로 전국 접근성 우수
• 이케아, 코스트코 등 생활 인프라 완비
같은 규제라면 광명시가 가성비 최고! 서울 출퇴근하면서 2억 절약할 수 있습니다.
7. 빠른 Q&A
Q. 지금 당장 사야 하나요?
A: 급할 필요 없습니다. 조정대상 지정으로 단기 급등 가능성은 낮습니다. 전세로 살아보고 결정해도 늦지 않습니다.
Q. 투기과열지구 될 가능성은?
A: 당분간 낮습니다. 공급이 충분하고 가격 상승폭이 크지 않아 투기과열 지정 가능성은 희박합니다.
Q. 2주택자인데 광명 살 수 있나요?
A: 가능하지만 취득세 4,000만원 + 대출 30% 제한. 투자 목적이면 비추천, 실거주 목적이면 기존 집 처분 후 구매 추천합니다.
Q. 서울 vs 광명, 어디가 나을까요?
A:
• 자금 5억 이상: 서울 구로/금천 추천
• 자금 3~4억: 광명 추천 (가성비)
• KTX 출장 많음: 광명 추천 (광명역 인접)
• 학군 중요: 안양 등 다른 지역 고려
최종 업데이트: 2025년 10월 27일 | 10.15 부동산 대책 기준
※ 정책 변경 시 내용이 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 금융기관 및 세무사 상담 권장.
